Dans une vente immobilière, tout part du mandat : c’est lui qui autorise l’agent immobilier à intervenir, encadre sa mission, fixe les honoraires et conditionne, en pratique, le droit à rémunération. Un mandat irrégulier ou absent expose l’agence à des sanctions civiles et parfois pénales.
1/ Qui peut recevoir un mandat ?
1.1. Les personnes et activités concernées par la loi Hoguet
La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (dite « loi Hoguet ») s’applique aux personnes physiques ou morales qui, de manière habituelle (même à titre accessoire), se livrent ou prêtent leur concours à des opérations portant sur les biens d’autrui, notamment : achat/vente/recherche/échange, location/sous-location (saisonnière ou non), gestion immobilière, syndic, marchand de listes.
Les présents développements concerneront ici les activités dites de transaction immobilière.
1.2. La carte professionnelle : principe, mentions, contrôle
Pour exercer les activités relevant de la loi Hoguet, il faut justifier être titulaire d’une carte professionnelle, délivrée par la CCI compétente.
La carte porte une ou plusieurs mentions des activités exercées.
1.3. Attestation d’habilitation : quand un agent commercial intervient
En pratique, la prospection/les visites/la négociation peuvent être réalisées par un salarié ou un agent commercial : dans ce cas, il doit disposer d’une attestation d’habilitation, visée par la CCI, puis délivrée par le titulaire de la carte.
Point souvent négligé : si la personne habilitée est agent commercial, son statut doit être mentionné non seulement dans la publicité, mais aussi dans le mandat et dans tous les documents de la transaction auxquels elle participe.
1.4. Durée de validité de la carte et formation continue
La carte professionnelle est valable 3 ans et se renouvelle par une demande de renouvellement déposée contre décharge, ou adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie électronique.
La demande doit être présentée deux mois avant la date d'expiration de la carte.
A noter : le renouvellement est conditionné au respect de l’obligation de formation continue, de quatorze heures par an ou de quarante-deux heures au cours de trois années consécutives d'exercice.
2/ Le mandat de l’agent immobilier (vente) : conditions, mentions obligatoires, risques
2.1 Conditions de validité
Un mandat écrit
Un mandat écrit préalable est obligatoire. A défaut, l’intervention de l’agent immobilier est irrégulière et ce dernier perd, en principe, son droit à rémunération.
Le titulaire de la carte ne peut négocier ou s’engager sur une opération sans détenir un mandat écrit préalablement délivré par l’une des parties.
Limitation dans le temps
Les conventions relatives aux opérations de l’agent immobilier qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps sont nulles, ce qui signifie qu’elles sont considérées juridiquement comme n’ayant jamais existé.
L'intégralité du mandat est alors remise en cause.
Enregistrement sur un registre des mandats, numérotation et conservation
Tous les mandats doivent être mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats, selon un modèle fixé par arrêté.
Le numéro d’inscription doit être reporté sur l’exemplaire du mandat conservé par le mandant.
Le registre et les mandats doivent être conservés pendant 10 ans.
A noter : il arrive que les agents immobiliers tiennent deux registres : l’un pour les mandats de vente, l’autre pour les mandats de recherche. En réalité, un seul et unique registre doit être tenu pour l’intégralité des mandats.
2.2 Mentions obligatoires
L’objet du mandat
Le mandat doit bien entendu préciser son objet, afin de circonscrire précisément la mission du mandataire et d’éviter tout débat sur la mission confiée à ce dernier.
Les mandats doivent également préciser :
- Les conditions dans lesquelles le professionnel est autorisé à recevoir / verser / remettre des sommes, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération ;
- Les modalités de la reddition de compte ;
- Les conditions de détermination de la rémunération et l’indication de la partie qui en a la charge ;
- Les moyens employés pour diffuser les annonces commerciales.
Attention : la rémunération est conditionnée à un mandat régulier. Un mandat ne retraçant pas l’intégralité de ces mentions peut faire courir le risque pour l’agent immobilier de perdre son droit à rémunération.
En cas de mandat exclusif
Lorsqu’il y a clause d’exclusivité, la convention doit en plus préciser :
- Les actions précises que le mandataire s’engage à réaliser ;
- Les modalités de compte-rendu au mandant des actions effectuées, avec une périodicité déterminée par les parties.
Si le mandant agit en dehors de son activité professionnelle, il convient en outre de rappeler de manière expresse et apparente que, passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre partie quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Concernant les mentions à l’égard de la “rémunération”
Le mandat doit prévoir, très précisément les conditions de détermination de la rémunération du mandataire
En effet, le titulaire de la carte ne peut recevoir d’autre rémunération que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat.
Attention donc à être le plus précis possible sur ces dernières.
Le mandat doit également préciser si la rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties, ou partagée.
Dans ce cas, le mandat doit indiquer conditions et modalités du partage, lesquelles doivent être reprises dans l’engagement des parties.
Ce qui doit figurer dans l’engagement des parties (compromis ou promesse)
Le montant de la rémunération de l’agent immobilier ainsi que l’indication de la/les partie(s) qui en ont la charge doivent être reportés dans l’engagement des parties.
En définitive, le mandat n’est pas un simple formalisme : c’est la clé de voûte de l’intervention de l’agent immobilier. Sa régularité conditionne directement la sécurité de l’opération… et le droit à rémunération.